Vastgoed

Voor 2021 staat een verdere doorontwikkeling van Vastgoed centraal. Een doorontwikkeling gericht op het verankeren van de gewenste transparantie en inzicht in uitgaven en periodieke informatievoorziening.
In 2021 wordt ingezet op verdere doorontwikkeling van het Vastgoed hoofdstuk van het MPGV. De begroting 2021 sluit aan bij de gewenste cijfermatige analyse van de uitgaven van onderhoud. In de analyse wordt niet alleen gekeken naar de uitgaven van vastgoed. Externe gegevens worden meegenomen in de analyse om zo ook de maatschappelijke waarde te kunnen beoordelen.
In 2021 wordt ingezet op een bredere betrokkenheid van Vastgoed bij ontwikkelingen rondom gemeentelijke accommodaties. Zo sturen we met vastgoed op het bereiken van maatschappelijke doelen. Specifieke vastgoedkennis wordt ingebracht bij de ontwikkeling van maatschappelijk beleid en bij het richting geven aan ontwikkelingen rondom de gemeentelijke accommodaties.

Bestuurlijke doelen voor Vastgoed
Als bestuurlijke doelen voor Vastgoed zijn de volgende onderwerpen gedefinieerd.

• Planmatige verkoop
• Efficiënt beheer
• Asbestdaken verwijderen gemeentelijk vastgoed
• Onderhoud
• Verduurzaming gemeentelijke vastgoedportefeuille

Planmatige verkoop
Vastgoed objecten die niet passen binnen de doelstelling van de gemeente worden vervreemd. Specifiek benoemd in deze zijn het complex Poort van Limburg en het oude stadhuis/Beekstraatkwartier en de bovenverdieping van het Muntcomplex.

Bij het opstellen van de begroting 2021 is de laatste commerciële ruimte van het complex Poort van Limburg nog niet verkocht. Er wordt wel interesse getoond, maar er zijn geen concrete biedingen en er worden ook geen concrete verkoopgesprekken gevoerd. Voor 2021 wordt actief ingezet op verkoop van de commerciële ruimte 3.
Voor het zalencentrum Poort van Limburg is in 2020 ingezet op het realiseren van een exploitatiemodel waarin maatschappelijk en commercieel gebruik van het zalencentrum centraal staat. Het doel hiervan is het minimaliseren van het exploitatierisico voor de gemeente en maximaliseren van het maatschappelijk rendement voor Weert en haar inwoners. Voor 2021 staat de implementatie van het exploitatiemodel op de planning.
Het zalencentrum Poort van Limburg is niet uit de verkoop gehaald. Verkoop tegen een passend bod behoort nog altijd tot de mogelijkheden.

Het oude stadhuis/Beekstraatkwartier ligt op een strategische locatie binnen de gemeente. Het is van belang dat de invulling van deze locatie past binnen de gemeentelijke visie. Daarom is er voor gekozen om voor deze locatie in te zetten op een traject van gebiedsontwikkeling. Bij de gebiedsontwikkeling worden kaders gesteld die aansluiten op de vast te stellen strategische visie.

Dit zelfde is van toepassing voor de bovenverdieping van het Muntcomplex. Voor deze ontwikkelopgave is een programma van eisen opgesteld. In dit programma van eisen is een inspanning tot behoud van de concertzaal opgenomen. Er is een partij waarmee gesprekken worden gevoerd over de ontwikkelopgave volgens het programma van eisen met als onderdeel de verkoop van eigendomsrecht van de bovenverdieping van het Muntcomplex in 2021.

Efficiënt beheer
Bij het beheer en het onderhoud wordt steeds ingezet op optimalisatie van de inzet van middelen, uitgaande van sober en doelmatig onderhoud van ons vastgoed. Er wordt integraal gewerkt bij de afweging betreffende onderhoud en instandhouding van de vastgoedobjecten. Hierbij wordt ook de maatschappelijke component meegenomen in de verschillende afwegingen. Dit sluit aan op het in 2019 vastgestelde grondbeleid. Bij het opstellen van de begroting 2021 is uitgegaan van financieel inzicht per object. Dit financieel inzicht biedt ondersteuning bij de afwegingen die gemaakt moeten worden en de verschillende beleidskeuzes.

Asbestdaken verwijderen gemeentelijk vastgoed
De sanering van asbest heeft aandacht. Inmiddels is de wetgeving aangepast en wordt de noodzaak van asbestsanering aangepast naar “in het geval er sprake is van een gevaarlijke situatie” en de deadline is opgeschoven naar 2029.
De keuze is gemaakt om bij de asbestsanering meer aan te sluiten op de natuurlijke onderhoudsmomenten waarbij rekening wordt gehouden met de ontwikkelingen rondom de accommodatie. Gevaarlijke situaties worden direct aangepakt.

Onderhoud
Er is een nieuw Meerjarig Onderhoudsplan Gemeentelijk Vastgoed en Bezittingen 2021 – 2025 (MJOP) opgesteld. Dit onderhoudsplan wordt in december aan de raad voorgelegd.
In de begroting 2021 zijn de onderhoudsbudgetten die nodig zijn voor 2021 opgenomen. Bij vaststelling van het MJOP door de raad komen deze budgetten beschikbaar. Voor 2021 en 2022 worden de extra benodigde middelen betaald uit de bestaande onderhoudsreserve. Vanaf 2023 is in de exploitatie voorzien in het structureel benodigde budget voor onderhoud via een prioriteit.

Verduurzaming gemeentelijke vastgoedportefeuille
De gemeente Weert heeft de ambitie uitgesproken om in 2040 energieneutraal te zijn. Hiervoor worden in de Weerter Routekaart Energietransitie acties beschreven. Voor de eigen vastgoedportefeuille wordt ingezet op het aardgasvrij-proof maken van de vastgoedobjecten. Voor de uitvoering van de maatregelen om de isolatiewaarde van de gebouwen te verhogen wordt aangesloten bij de natuurlijke onderhoudsmomenten. Vanuit de Weerter Routekaart Energietransitie worden middelen hiervoor gevraagd.

Meerjarig Onderhoudsplan Gemeentelijk Vastgoed en Bezittingen 2021 – 2025 (MJOP)
Voor de nieuwe periode van het onderhoudsplan is ingezet op uniformiteit, transparantie, flexibiliteit en stabiliteit.
Door het onderhoud van parkeervoorzieningen en buitensportaccommodaties op te nemen in het MJOP wordt op deze onderhoudsuitgaven de cyclische planning toegepast. Onderhoud wordt niet meer geactiveerd maar zoals het BBV dit voorschrijft ineens ten laste van de exploitatie geboekt.
Voor een aantal objecten in de gemeentelijke vastgoedportefeuille is de gemeente naast eigenaar ook gebruiker. Facilitaire zaken van het gemeentehuis en de gemeentewerf en het onderhoud van de sportmaterialen en binnenzijde van de binnensportaccommodaties zijn opgenomen in het MJOP. Ook het correctief onderhoud is vanaf 2021 onderdeel van het MJOP. Dit geeft inzicht in de totale kosten van de verschillende objecten die ten laste van de gemeentelijke begroting komen.
Het MJOP is opgesteld op basis van cyclisch onderhoud. Voor de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden is de technische staat leidend. Met het vaststellen van een MJOP kan cyclisch onderhoud in tijd worden verschoven. Vooruit of achteruit. De werkwijze van het MJOP biedt flexibiliteit om in te kunnen spelen op technische staat en marktontwikkelingen.
Het MJOP maakt het mogelijk tegenvallers (in technische staat of marktprijs) te compenseren met meevallers. De grens van objecten en objectgroepen is hierin niet kader stellend. Jaarlijks wordt verantwoording afgelegd over de keuzes die gemaakt zijn en de omstandigheden die van invloed zijn geweest op de uitvoering van het onderhoud en de bijbehorende budgetten.
Prioriteitsinvesteringen en vervangingsinvesteringen die betrekking hebben op onderhoud dat niet geactiveerd kan worden op basis van het BBV van gemeentelijk vastgoed en bezittingen worden onderdeel van het MJOP.
Bij het vaststellen van het MJOP is uitgegaan van een meer risicovolle benadering. De uitgangspunten van de onderhoudsplanning zijn gebaseerd op cyclische standaarden. Het werkelijke onderhoud wordt uitgevoerd op basis van technische noodzaak. Op basis van ervaringscijfers is besloten niet het volledige cyclische onderhoud financieel in de begroting op te nemen.
Het MJOP 2021 – 2025 wordt in december aan de raad ter vaststelling aangeboden.

Project oneigenlijk grondgebruik
Als gemeente hebben we de taak ons bezit veilig te stellen.
In dit kader is in 2020 gestart met het project om het oneigenlijk grondgebruik in kaart te brengen en te formaliseren. Het doel is niet het genereren van opbrengsten uit verkoop van grond. Het doel van het project is het voldoen aan de wettelijke taak om het gemeentelijk bezit veilig te stellen. Hiervoor is een jurist aangesteld die gedurende de vier jaar dat dit project loopt een groot deel van de werkzaamheden, samen met collega’s van Vastgoed, VTH en Openbaar Gebied, zal gaan uitvoeren. Het team Vastgoed ondersteunt in praktische zin.
Periodiek wordt gerapporteerd over de voortgang van het project. Bij het opstellen van de jaarrekening 2021 wordt in de vastgoedparagraaf apart gerapporteerd over de voortgang.
Wanneer nodig vindt er in een eerste of tweede rapportage een tussentijdse financiële bijstelling van het project plaats.

Makelpunt en Vastgoedregistratiesysteem
De wens om te komen tot de implementatie van een vastgoedregistratiesysteem is het kunnen genereren van rapporten uit verschillende databestanden.
Binnen de gemeente Weert is op meerdere plekken behoefte aan het samenvoegen van verschillende data tot rapporten en overzichten op basis waarvan analyses kunnen worden opgesteld. Binnen de afdeling Informatievoorziening is een project opgestart, de implementatie van het SIS-systeem. Er wordt onderzocht op welke manier de wensen van het team Vastgoed, zoals opgenomen in het programma van eisen voor een vastgoedregistratiesysteem, kunnen worden ingebracht in het project. In 2021 wordt een pilot gedraaid.
Voor het makelpunt is steeds aansluiting gezocht bij het vastgoedregistratiesysteem. De inzichten voor de implementatie van het vastgoedregistratiesysteem zijn gewijzigd waardoor aansluiting van het makelpunt hierbij niet meer tot de mogelijkheden behoort. Voor 2021 wordt ingezet op een verdere automatisering van de reserveringen en facturatie van het gebruik van de sportaccommodaties en de buurthuizen en overige gemeentelijke accommodaties. Inzet is dat derden zelf in de gelegenheid zijn om een geschikte ruimte voor hun activiteit te vinden en direct te reserveren.

Energielasten
Bij het opstellen van de begroting 2021 is rekening gehouden met een toename van energiekosten van 30% procent. De reden is de ongunstige aanbesteding, de toegenomen energiebelasting en de stijging van de transportkosten.
In 2021 wordt bekeken op welke manier verbruik en kosten apart inzichtelijk kunnen worden gemaakt. Om zo de resultaten van de verduurzamingsmaatregelen te kunnen weergeven.

Financiële samenvatting
Voor de financiële analyse is een vergelijking gemaakt met de begroting 2020 inclusief de aanpassingen verwerkt tot en met juni.
De analyse is op taakveld niveau. Alleen afwijkingen boven de € 150.000,- worden specifiek toegelicht.

Programma 2 Verkeer, vervoer en waterstaat:
De totale lasten zijn € 355.000,- hoger begroot dan in 2020.

Taakveld Parkeren:
Stijging van € 330.500,- is het gevolg van de verdeling van de MJOP op taakveldniveau. Dit heeft geen effect op de totale gemeentelijke begroting. Het betreft een verandering van taakveld.
De resterende € 24.500,- betreft kleine ophogingen als gevolg van prijsindex en bijstellingen op basis van realisatiecijfers.

Programma 5 Sport, cultuur, recreatie en openbaar gebied:
In dit programma zijn de lasten € 1.750.000,- hoger.
De baten zijn € 150.000,- lager.

Taakveld Sportaccommodaties:
Door de verdeling van de MJOP naar taakveldniveau is een lastenstijging van € 1.200.000,- te zien. Dit heeft geen effect op de totale gemeentelijke begroting.  Het betreft een verandering van taakveld.
De totale energielasten zijn € 180.000,- hoger dan in 2020 begroot. Dit is het gevolg van een ongunstige aanbesteding van de inkoop op gas en elektriciteit.
Op basis van realisatie zijn de inkomsten uit verhuur van sportaccommodaties € 150.000,- minder begroot.

Taakveld Cultuurpresentatie, cultuurproductie en cultuurparticipatie:
Door de verdeling van de MJOP naar taakveldniveau is een lastenstijging van € 440.000,- te zien. Dit heeft geen effect op de totale gemeentelijke begroting.  Het betreft een verandering van taakveld.

Programma 6  Zorg, inkomen en participatie:
In dit programma zijn de lasten € 285.000,- hoger dan de begroting 2020.
De baten zijn € 85.000,- lager.

Taakveld Samenkracht en burgerparticipatie:
Er is € 148.000,- meer OZB begroot. Deels het gevolg van een overboeking van de kinderopvanglocaties van taakveld Onderwijshuisvesting naar taakveld Samenkracht en burgerparticipatie. Heeft verder geen invloed op de totale begroting. Deels is er, op basis van de realisatie 2020, een lichte stijging van de OZB begroot.
Daarnaast is er € 160.000,- meer aan lasten als gevolg van een verschuiving tussen taakvelden. Dit heeft verder geen effect op de begroting.

De baten zijn met € 340.000,- naar beneden bijgesteld als gevolg van de verkoop van het Kwintet in 2020, dit was een incidentele baat. De baten zijn € 225.000,- hoger als gevolg van een verschuiving van taakvelden. Dit heeft dus geen effect op de totale begroting.

Programma 9 Middelen, bestuur en algemeen beheer:
De lasten zijn € 1.525.000,- lager en de baten € 121.000,- lager in dit programma.

De lagere lasten zijn het gevolg van de herverdeling van de MJOP naar taakveldniveau. Op de verschillende taakvelden zijn de hogere lasten benoemd.

Taakveld 03 Beheer overige gebouwen en gronden:
De energielasten zijn met € 50.000,- toegenomen als gevolg van een nadelige inkoopaanbesteding. Het gevolg van deze aanbesteding is een sterke toename van de prijs.
Overhead:
De totale lasten zijn € 660.000,- hoger ten opzichte van de begroting 2020.
Dit betreft een herverdeling van de MJOP naar taakveldniveau.
Overige baten en lasten:

Algemene dekkingsmiddelen en onvoorzien:
Hier zijn de kosten en de opbrengsten van oneigenlijk grondgebruik van € 235.000,- begroot. Het restant betreft diverse bijstellingen.

In onderstaande tabel zijn de mutaties samengevat weergegeven.